投資用マンションの任意売却

投資マンションのローン返済が苦しい

ローンの残る投資マンションを処分したい!

日曜日の朝9時ジャストに、事務所がオープンするのを待っていたかのように相談者からの電話が入りました。

鎌田さんと言う名前の42才の男性は埼玉県S市の納税課の職員です。
鎌田さんは開口一番「参っているんですよ。 マンション業者の営業マンに乗せられて神奈川の投資目的でマンションを2戸も買ってしまいましてね~。 ワンルームと2Kの部屋なんですよ。 平成10年でした。 1,200万円と1,800万円なんです。 マンションローンはノンバンクから借りたので月の返済額が15万円なんですよ。 ところが、神奈川県といっても相模原市なんで家賃はそう高くは無いんです。 15万円なんですよ。 管理費と積立金が約4万円で、税金が月に直すと15,000円、そして管理会社に5%払うとなんだかんだで半分になってしまいましてね。 年間80万円以上のマイナスなんですよ。」と結構明るく話す鎌田。

「そこまでわかっていてなぜ投資マンションなんか買ったんですかね?」
「そうなんですよ。 マンションの営業マンが上手かったのかなぁ。 税金の還付が有るとか、家賃を高くして、転売すれば良いとか、全て不動産屋がやってくれるって言うもんですから。 こっちもスケベ根性も有ったのは確かですよ。 まあそれは良いとして、今、家賃の差押えを喰らっているんですよ。 それでもこのマンション売れますかね~? って言うか売って貰いたいですけどね。」

「鎌田さんの言う通り売ってしまうのが正解でしょうね。 ただ、売買価格は2つで1,500万円から1,800万円ってとこでしょうね。 1,000万円以上残が出ますよ。 普通の人なら任意売却後の返済は毎月1万円払いますで済むのが、鎌田さんは市役所勤務だし、借りた所がノンバンクですから相当の額払わないと抹消に応じないでしょうね。 鎌田さんは納税課に居るんだから詳しく話必要はありませんよね~。 最悪の場合給差しもあり得ますよね。 もっとも給差しされても、案外、公務員は平気で勤めていますよ。 私も今まで任売した公務員さんで4人の人達が給料差押え受けてますよ。 でも、組合の力も有りますしね。 鎌田さんはその辺、どう考えています。」と言うと、明るい債務者の鎌田さんは「それもあり得ますよね。 私、手取りで40万円位なんで10万円くらいですかね。 それなら80万円万払う方が良いですね~。 ただ、今まで2ヵ月、3ヵ月と空室の時も有ったんで、その時は大変でしたよ。 どっちがいいですかね?」 「何とも言えませんが、必ず給差ししてくる分けではないですから、先ずは支払督促をかけてきますから裁判での話し合いになりますよ。 その時3万しか払えないと言えば良いんですけどね。 ノンバンクだと競売になるとなかなか取り下げてくれないですからね。 早めに決断した方が良いですね。」と言うと「じゃあ任意売却お願いします。」簡単に答えてきました。

翌日、鎌田さんは当社に来て専任媒介契約を結び、そして物件の販売に入りました。 賃貸での家賃は65,000円と85,000円す。 グロスの利回りが12%ではないとなかなか売れないのが現状です。 これらの物件ワンルームが700万円と2Kが900万円というところが妥当でしょう。

とりあえず800万円と1,000万円で販売を始めてみて反応見てみましょう。 2Kの方は買い手い現れると思いますよ。 ワンルームは恐らくもっと安くなると思いますね。」と言うと鎌田さんは一安心して帰って行きました。 そして、即ノンバンクに電話をし、鎌田さんからの専任をそれら2社のに送ると、ノンバンクの担当者は不機嫌そのもので、『あああ~、そうですか。』と同じような返答です。

そして4ヵ月後、ワンルームの債権者のA信販が家賃の差押えをして来ました。 鎌田さんは我々から、"今後、こうなる、ああなる" というおおかたの予測を聞いていたので焦る事もなく「早いですね・・」と連絡をして来ました。 同じ頃2Kが900万円で購入希望者が出ました。 しかし、Yコーポレーションの担当者は1週間待ってくれとの返答です。

私たちの本心はワンルームの方が差押えされているので早く客がついて欲しかったのですが、そうは都合よくは行かないものです。 1週間後Yコーポレーションからの返事はノーです。 しかし担当者は『当社の手取りが900万円なら何とかなるんですけど』と付け加えました。 債権者の良く使う手です。 我々の手数料、抹消費用、管理費の延滞分などで950万円位になってしまいます。

私たちは購入希望者に50万円の買い上げをお願いしました。 購入希望者はこの物件は是非欲しいとの理由でスンナリとOKをくれました。 鎌田さんは家賃の差押えをされているワンルームが先に売れてくれればと良いのにろは言うものの一つ片付いた安心感はみえみえです。 しかし明るく振る舞っていますが反面内心はビクビクしているはずです。

当社のスタッフも同席してYコーポレーションで月3万円で話が着いた時はスキップしているようでした。 それから半年間、もう一つのワンルームは売れません。 その月の終わりに賃借人は出ていき、とうとう空室になってしまいましたが、鎌田さんは我々のの言う通り、その部屋は貸さずに放って置きました。

それから更に半年、やっとワンルームが競売がかかりました。 そして更に半年が経って480万円で落札され、更にその1年後に支払督促状が届きましたが、鎌田さんは妙に慣れて来ており、スタッフの言う通り、裁判所に異議の申し立てをし、司法委員に現状を話して、月2万円の返済で話を着けて来ました。

鎌田さんから債権者と和解した後、連絡が入り「3年前にあなた達を知ってい ればね~。 マンション買った事よりそっちの方が悔やまれますよ。 仲間にも同じく投資マンションで苦しんでいる連中が居るから御社を紹介しておきましたから・・」と明るい債務者に戻っていました。

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