任意での不動産売却の意義
住まいを処分して売却代金を返済に充てることです
任意とは自分の意思でという意味です。 売却は売って処分するという意味です。マンションとか家を購入する場合、銀行とか住宅金融支援機構から購入資金の融資を受けると思います。 融資を受けた不動産ローンを 毎月々返済をする契約になっております。
しかし、何らかのご事情でこのローンの返済を滞納することになってしまわれた場合、お金を融資をしている債権者/抵当権者は『その 家を叩き売ってでも貸したお金返してもらおうじゃないか！』と強く請求してきます。
なぜならば住宅ローンの融資を受ける際の契約書に、ローン返済が滞った場合には一括返済しますという項目が記載されており、それに 貴方は署名捺印をしております。 従って、債権者はその契約条項を持って強制的に貸したお金の回収に出て参ります。 この強行 請求のことを競売といいます。
そしてまた、銀行のような債権者が任意売却を勧めてくるのかというと、金融機関は融資をしたお金を1円でも多く回収をしたいのです。 債権者が 競売にかける場合には100万円近くの費用と手間がかかるのです。 100万円と手間をかけても競売で回収できるお金が任意売却よりも低いこと の方が多いのです。
任意売却は上記でもご説明してように返済の滞った方が売却をして、その代金を債権者に返済するので競売費用と手間がかからないのでし。 それに 加え、任意売却での販売は一般の不動産販売と同じですので売却価格も相場よりチョット低めで済みます。 よって、債権者は競売よりも 任意売却の方がより多くの返済金が見込めるのです。
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任意売却後の返済
残債務は返済の義務有り
任意売却で不動産を処分しても、競売で家を奪われても、それらで返済仕切れなかったローンの残りに関しては返済をしなければ なりません。しかし、任意で不動産を売却した場合には残るローン(残債務)の返済条件を貴方の収支を考慮してくれ、貴方の生活に支障を起こさない レベルの返済を承諾していただける事が多いです。
競売ですと、競売後の返済に追われ自己破産をされる方がおります。
任意売却か競売かでお悩みなら、絶対的に任意売却の方が貴方にも債権者にも有利な事の方が多いのです。
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任意売却とは
仮に差押、競売申立されても任意売却と同時進行で処理できる
任意売却専門業者や、弁護士先生に任意売却を依頼した場合、その代理人が債権者と交渉をし、競売を取下げ任意売却を成立させることができる場合が あります。 しかし、多くの債権者は一旦競売にかけてしまうとなかなか取り下げには応じてはくれません。 取り下げない理由は、100万円前後の 競売費用がかかっているからです。 競売を取り下げていただけない場合には、競売と任意売却との同時進行（競争）となります。住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)の場合ですと、競売にしてしまった案件に関しては、任意売却に応じない姿勢を取っております。
また、交渉にあまり時間が割けない開札期日直前などは、債権者が競売を取り下げないケースもあるので、競売を申立てられた場合は、出来るだけ早 く任売専門業者などの専門家へご相談する必要があります。
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任意売却の流れ
最初から最後まで専属のアドバイザーが担当いたします
- ご相談(お電話・FAX・メール・面談など)
- 詳細打合わせ(任意売却・不動産競売の進捗状況等のご説明)
- 債務・返済状況の分析(借入れの調査)
- 専任媒介契約締結(不動産を売却するための専任売却契約の締結)
- 現地調査及び市場調査(現地の確認及び価格調査)
- 各債権者との抹消交渉開始
- 債権者との合意・競売・抵当権等の解除
- 不動産売買契約書の締結(買主と不動産売買契約を締結)
- お引越(決済日時を確定し引越先を)
- 任意売却完了(各債権者の了解の元、不動産競売の申立てを取下げ、不動産売却終了)
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共有物件の任意売却
共有者全員の同意が絶対条件となります
共有不動産の売却には法律上、共有者全員の同意が必要になります。このため共有者の一人が売却に反対したり、行先不明者が居たりすると、任意売却は出来ません。
今までの相談者の中にも、色々な事情から共有者の同意が得られず、結局は任意売却を断念せざるを得なかった例が多数有ります。 特に、離婚に絡む場合が少なくありません。
また共有者の中に事業経営者が居て、信用情報の登録をどうしても避けなければならないため、任意売却を諦めざるを得ないケース も多々あります。
共有者には、それぞれの事情がありますから、よく話し合って合意が出来るよう粘り強く交渉しなければなりません。
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連帯保証人が付いている任意売却
連帯保証人がいても全くの不可能ではありません
しかし連帯保証人に返済できる資力がある場合の任意売却は少々やっかいです。なぜならば保証人に資力が有れば、債権者は支払い請求を連帯保証人に向けて来ます。「返済できるところから回収する」が債権回収の基本中の基本だからです。 これは任意売却をした後の残債務についても同じです。
連帯保証人には、本人に先に請求してくれとか、全部は困るとかの主張が出来ません。 連帯保証人は、独立して債務者と同じ債務を負っているからです。 このため債務者が自己破産した場合などには、請求は連帯保証人になされることになります。
確実な債権回収先があれば、債権者はわざわざ競売や任意売却をしてまで、回収する必要はありません。保証人から返済を受ければ済むのです。連帯保証人がいると、任意売却は実にやっかいになってきます。
しかし、連帯保証人がいるからと言って、一概に任意売却を諦める必要はありません。 債権者次第です。
任意売却にあたっては、連帯保証の性質を頭に入れて、連帯保証人と十分に話し合っておくことが、後で問題を起こさないためにも必要です。
なお、連帯保証人が債権者の支払い請求に応じない場合には、債務者同様、情報登録機関に登録されることになりますから注意しなければなりません。 いわゆるブラックリストです。
任意売却は十分な経験と知識を持った業者に依頼をすることが重要なポイントとなります。
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マンションローン地獄
マンションローン地獄から助けます
マンションを手放すことを、そろそろお考えに入れてはいかがでしょうか。 管理組合側でもそろそろ滞納管理費の回収のために競売を考えている かもしれませにょ。 滞納した管理費、たったの48万円でマンションを競売にかけられてしまったご依頼人もおりました。マンションローンの返済に、また新たに金利の高い借金を重ねては駄目です。 ご友人、親戚に借金も駄目です。 周りの人達を貴方の不幸に引き込む だけですよ。 思い切って、マンションの処分をご決断ください。
マンションローンが残っていてもマンションは処分できます。 私たちプロが全力でサポートいたします。
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